Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Dezember 2024 – V ZR 243/23

Der Bundesgerichtshof hat heute ein wichtiges Urteil zu den Rechten von Wohnungseigentümern bei sogenannten steckengebliebenen Bauprojekten gefällt. Das Gericht entschied, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums hat. Dieser Anspruch entfällt jedoch, wenn die Umsetzung den übrigen Wohnungseigentümern nicht zugemutet werden kann.

Sachverhalt: Das steckengebliebene Bauprojekt

Die Klägerin, Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, erwarb eine Einheit auf einem Grundstück, das ursprünglich mit einer Abbruchimmobilie bebaut war. Eine Generalbauunternehmerin sollte das alte Gebäude abreißen und ein neues errichten. Das Bauvorhaben kam jedoch bereits während der Abrissarbeiten zum Stillstand, da die Bauunternehmerin Insolvenz anmeldete.

Die Klägerin forderte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf, Maßnahmen zur Fertigstellung zu ergreifen – darunter die Einholung von Angeboten für die restlichen Abrissarbeiten und die Abdichtung der Nachbargiebel sowie die Erstellung von Ausführungsplänen. Ihre Anträge wurden jedoch auf einer Eigentümerversammlung abgelehnt.

Bisheriger Prozessverlauf

• Amtsgericht: Die Klage der Klägerin wurde zunächst abgewiesen.
• Landgericht: In der Berufung wurde entschieden, dass ein Sachverständigengutachten über die Kosten für den Abriss und die Fertigstellung einzuholen sei. Die Verwalterin wurde verpflichtet, entsprechende Angebote einzuholen und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Beschlussvorschlag zur Finanzierung vorzulegen.
• Bundesgerichtshof: Auf die Revision der beklagten Gemeinschaft hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück an das Landgericht.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH stellte klar, dass der Anspruch auf die erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich besteht. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude noch nicht fertiggestellt ist. Folgende Punkte sind entscheidend:

1. Anspruch auf plangerechte Fertigstellung
   • Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum in den Zustand versetzt wird, der der Teilungserklärung entspricht.
   • Der Anspruch besteht unabhängig vom Fertigstellungsgrad des Gebäudes.
2. Nicht anwendbar: § 22 WEG
   • § 22 WEG, der den Wiederaufbau eines stark zerstörten Gebäudes regelt, kann auf steckengebliebene Bauprojekte nicht analog angewendet werden.
   • Es handelt sich um eine Ausnahmevorschrift, die ausschließlich für bereits errichtete Gebäude gilt.
3. Begrenzung durch Treu und Glauben
   • Der Anspruch kann entfallen, wenn die Fertigstellung den übrigen Wohnungseigentümern nicht zuzumuten ist.
   • Die Entscheidung über die Zumutbarkeit erfordert eine umfassende Einzelfallabwägung durch das Gericht, nicht durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
4. Zumutbarkeit der Ersterrichtung
   • Kriterien wie der Fertigstellungsgrad, die zu erwartenden Kostensteigerungen und mögliche wirtschaftliche Alternativen müssen berücksichtigt werden.
   • Eine Kostensteigerung von mehr als 50 % des ursprünglich Kalkulierten kann regelmäßig zur Unzumutbarkeit führen, ist jedoch keine starre Grenze.
5. Berücksichtigung wirtschaftlicher Alternativen
   • Sollten alternative Lösungen, wie der Verkauf des Grundstücks an einen Investor, vorhanden sein, könnten diese Vorrang haben. Dabei ist das Interesse einzelner Bauwilliger gegen die Interessen einer verkaufswilligen Mehrheit abzuwägen.

Ausblick und Bedeutung des Urteils

Das Urteil stärkt die Rechte von Wohnungseigentümern in steckengebliebenen Bauprojekten, schafft aber auch klare Grenzen. Es unterstreicht, dass Gemeinschaften der Wohnungseigentümer sorgfältig abwägen müssen, ob eine Fertigstellung wirtschaftlich und zumutbar ist. Gleichzeitig wird die Verantwortung der Gerichte betont, in solchen Fällen nicht allein auf die Beschlüsse der Gemeinschaft abzustellen, sondern eine umfassende Würdigung der Umstände vorzunehmen.

Für künftige Bauvorhaben und die rechtliche Behandlung von steckengebliebenen Projekten bietet das Urteil wichtige Orientierungspunkte – sowohl für Wohnungseigentümer als auch für Bauträger und Gemeinschaften.