Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 138/24) entschieden, dass eine Vereinbarung zur Maklercourtage insgesamt unwirksam ist, wenn der Makler allein vom Verkäufer beauftragt wurde, aber ausschließlich der Käufer zur Zahlung der Provision verpflichtet wird. Damit stärkt das Gericht erneut den Verbraucherschutz im Immobilienbereich.

Sachverhalt: Käufer soll Maklerprovision komplett übernehmen

Im vorliegenden Fall hatten die Kläger eine Doppelhaushälfte erworben. Die Verkäuferin hatte das Maklerunternehmen beauftragt, welches für seine Tätigkeit eine Provision von 25.000 Euro vereinbart hatte. Allerdings wurde der ursprüngliche Kaufpreis um diesen Betrag reduziert, sodass die Käufer letztlich die Maklercourtage in voller Höhe übernehmen sollten. Eine Zahlung durch die Verkäuferin erfolgte nicht. Die Käufer zahlten die Provision an den Makler, verlangten diese jedoch später zurück.

Gerichtliche Entscheidung: Käufer erhält Provision vollständig zurück

Das Landgericht Bonn gab der Klage der Käufer auf Rückzahlung der gezahlten Maklercourtage zunächst in vollem Umfang statt. Das Oberlandesgericht Köln entschied daraufhin, dass nur die Hälfte zurückerstattet werden müsse. Der BGH hingegen hob dieses Urteil auf und stellte die vollständige Rückzahlungspflicht des Maklers wieder her.

Der BGH begründete dies mit einem klaren Verstoß gegen § 656d BGB, der sicherstellen soll, dass Käufer und Verkäufer eine Maklercourtage nur hälftig tragen, wenn der Makler allein für eine der beiden Parteien tätig ist. Eine Umgehung dieser Regel durch eine indirekte Kostenüberwälzung auf den Käufer – wie im vorliegenden Fall – sei nicht zulässig.

Wichtige Klarstellung zur Anwendung von § 656d BGB

Das Gericht stellte ausdrücklich fest, dass sich der gesetzliche Grundsatz der hälftigen Kostenverteilung nicht nur auf direkte Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer bezieht, sondern auch jede indirekte Konstruktion umfasst, bei der der Käufer letztlich die gesamte Provision trägt.

Weiterhin entschied der BGH, dass eine geltungserhaltende Reduktion – also eine nachträgliche Anpassung des Vertrags zur teilweisen Gültigkeit – nicht möglich sei. Aufgrund des Verstoßes gegen § 656d BGB sei die gesamte Vereinbarung zur Maklercourtage nichtig, sodass der Käufer das bereits gezahlte Geld vollständig zurückfordern kann.

Fazit: Schutz für Immobilienkäufer gestärkt

Mit diesem Urteil setzt der BGH ein deutliches Signal gegen die einseitige Kostenabwälzung auf Immobilienkäufer. Makler müssen sich künftig darauf einstellen, dass kreative Vertragsgestaltungen zur Umgehung der gesetzlichen Regelungen nicht akzeptiert werden. Käufer hingegen können sich darauf berufen, dass sie nicht allein für die Maklercourtage aufkommen müssen – und bereits gezahlte Beträge in vergleichbaren Fällen erfolgreich zurückfordern können.