Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 32/24) klargestellt, dass ein Maklervertrag unwirksam ist, wenn die Maklercourtage nicht gleichmäßig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Hintergrund des Falls war eine Immobilientransaktion, bei der der Makler für beide Parteien tätig war, jedoch unterschiedliche Provisionshöhen vereinbarte.

Sachverhalt: Unfaire Provisionsregelung führt zu Streit

Die Klägerin, eine Maklerin, hatte mit den Käufern eines Einfamilienhauses eine Courtagevereinbarung geschlossen. Gleichzeitig war sie von der Ehefrau des Verkäufers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden – allerdings zu anderen Konditionen. Dies verstößt gegen den sogenannten Halbteilungsgrundsatz nach § 656c Abs. 1 BGB, der vorsieht, dass die Maklerprovision bei Wohnimmobilienkäufen hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen ist, sofern der Makler für beide Seiten tätig ist.

Gerichtliche Entscheidung: Klage auf Provision abgewiesen

Das Landgericht Düsseldorf und das Oberlandesgericht Düsseldorf hatten die Klage der Maklerin auf Zahlung der Provision bereits abgewiesen. Die Revision vor dem BGH blieb erfolglos. Das oberste Zivilgericht bestätigte, dass der Maklervertrag aufgrund des Verstoßes gegen § 656c BGB unwirksam sei.

Ein wesentliches Argument des Gerichts war, dass der Käufer als Verbraucher besonderen Schutz genießt. Die Regelung verhindert, dass Makler ihre Provisionen über ungleiche Vereinbarungen einseitig auf den Käufer abwälzen – insbesondere in einem angespannten Immobilienmarkt, in dem Käufer oft eine schwächere Verhandlungsposition haben.

Erweiterte Anwendung des Verbraucherschutzes

Besonders bemerkenswert ist die Auslegung des BGH, dass § 656c BGB auch dann gilt, wenn nicht direkt der Verkäufer, sondern eine dritte Person – in diesem Fall dessen Ehefrau – den Makler beauftragt. Dies schließt eine potenzielle Umgehung des Verbraucherschutzes durch formale Vertragsgestaltungen aus und zeigt die klare Haltung des Gerichts, die Rechte von Immobilienkäufern zu stärken.

Fazit: Wichtige Klarstellung für Makler und Immobilienkäufer

Mit dieser Entscheidung setzt der BGH ein wichtiges Signal für fairere Maklerpraktiken im Immobilienmarkt. Käufer können sich nun noch stärker darauf berufen, dass Maklergebühren transparent und fair verteilt werden müssen. Für Makler bedeutet das Urteil, dass sie in Zukunft sorgfältiger auf eine gleiche Provisionsvereinbarung mit beiden Vertragsparteien achten müssen – andernfalls riskieren sie den vollständigen Verlust ihres Provisionsanspruchs.