Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei aktuellen Urteilen entschieden, unter welchen Voraussetzungen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) die Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss ändern dürfen. Ergebnis: Änderungen sind möglich, aber nur unter bestimmten Bedingungen – und nicht zulasten einzelner Eigentümer ohne sachlichen Grund.

Fall 1: Die Tiefgarage als gemeinschaftliches Sorgenkind (V ZR 236/23)
Hintergrund:

Eine WEG hatte beschlossen, die Kosten für die Sanierung des Tiefgaragendachs künftig auf alle Eigentümer umzulegen – auch auf diejenigen, die gar keinen Stellplatz besitzen.
Laut Gemeinschaftsordnung waren jedoch ursprünglich nur die Stellplatzbesitzer zur Kostentragung verpflichtet.
Eine Eigentümerin ohne Stellplatz wehrte sich gegen die Kostenbeteiligung und klagte.
BGH-Entscheidung:

Der BGH erklärte, dass eine WEG grundsätzlich die Kompetenz besitzt, durch Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung zu ändern.
ABER: Ein solcher Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen – sprich, sachlich gerechtfertigt sein.
Einfach zu sagen „Jetzt zahlen alle“ reicht nicht. Es muss ein nachvollziehbarer Grund vorliegen, etwa dass der Schaden vom übrigen Gemeinschaftseigentum verursacht wurde oder eine Gesamtsanierung erforderlich ist.
Das Landgericht muss nun prüfen, ob eine solche sachliche Begründung besteht.
💡 Bedeutung für Eigentümer:
✔ Eine Änderung der Kostenverteilung kann möglich sein, aber nicht willkürlich.
✔ Eigentümer ohne direkten Nutzen können nicht einfach belastet werden.

Fall 2: Gewerbeeinheiten profitieren – aber nicht mehr lange (V ZR 128/23)
Hintergrund:

Eine WEG mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten hatte in der Teilungserklärung von 1984 geregelt, dass alle Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden – außer Heizkosten, die nach beheizbarer Fläche berechnet wurden.
Das führte dazu, dass Gewerbeeinheiten deutlich weniger zahlen mussten als Wohnungen, obwohl sie größere Flächen hatten.
Die Eigentümer beschlossen 2021, dass künftig auch andere Kosten (Betriebskosten, Abgaben, Instandhaltung) nach beheizbarer Fläche umgelegt werden.
Die Gewerbe-Eigentümer wehrten sich dagegen und klagten – ohne Erfolg.
BGH-Entscheidung:

Die Änderung der Kostenverteilung war rechtmäßig, da sie auf einen sachlichen Grund gestützt wurde.
Die Gewerbeeinheiten wurden unverhältnismäßig privilegiert, weil sie für eine größere Fläche nur einen Bruchteil der Kosten zahlten.
Das neue System sei gerechter und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.
💡 Bedeutung für Eigentümer:
✔ Unfaire Kostenverteilungen können per Beschluss geändert werden.
✔ Wer bisher übermäßig bevorzugt wurde, kann nicht erwarten, dass das ewig so bleibt.

Fazit: BGH schafft mehr Klarheit – aber keine Willkür
📌 Änderungen der Kostenverteilung sind möglich, aber nur mit sachlichem Grund.
📌 Wer bisher von alten Regelungen profitierte, kann nicht auf Bestandsschutz pochen.
📌 Einfach „alle zahlen jetzt mit“ ohne nachvollziehbare Begründung geht nicht.

💡 Für Wohnungseigentümer bedeutet das:

Wer sich ungerecht behandelt fühlt, hat Chancen, eine Änderung durchzusetzen.
Wer bisher gut weggekommen ist, sollte sich nicht wundern, wenn das nicht auf Dauer gilt.
Willkürliche Mehrheitsentscheidungen sind weiterhin anfechtbar.
Kurz gesagt: Eigentümer können durch Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung ändern – aber nicht, wie sie wollen, sondern nur, wenn es gerechtfertigt ist. 🚪💸