Mit seinem Urteil vom 18. Dezember 2024 (VIII ZR 16/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechtmäßigkeit der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 bestätigt. Diese regelt die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und basiert auf der gesetzlichen Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe. Das Urteil stärkt die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Begrenzung der Mietpreise in Berlin und darüber hinaus.

Hintergrund des Verfahrens

Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand ein Berliner Mietverhältnis. Die Kläger, Mieter einer Wohnung, argumentierten, dass die von ihnen für den Zeitraum von Januar bis September 2022 geschuldete Nettokaltmiete von 1.931 Euro gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse verstoße. Ihrer Auffassung nach durfte die Miete gemäß der geltenden Regelungen höchstens 1.280 Euro betragen.

Die Beklagte, die Vermieterin, hielt die Regelungen der Mietpreisbremse für verfassungswidrig und sah die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung als unwirksam an. Zudem argumentierte sie, dass die zulässige Mietstaffel auf einer mit dem Vormieter vereinbarten, höheren Miete basieren müsse.

Entscheidung des Gerichts

Der BGH wies die Revision der Vermieterin zurück und entschied, dass die in der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung festgelegten Regelungen rechtmäßig sind. Die Richter betonten, dass die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung (§§ 556d ff. BGB) den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügen und keine Verletzung der Eigentumsgarantie nach Artikel 14 des Grundgesetzes darstellen.

Die gesetzliche Miethöhenregulierung dient einem legitimen öffentlichen Interesse, nämlich dem Schutz der Bevölkerung vor übermäßig steigenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Das Regelungskonzept wurde als verhältnismäßig und notwendig eingestuft, da alternative Maßnahmen nicht vergleichbar wirksam wären.

Zentrale Argumente des Gerichts

1. Verhältnismäßigkeit: Die Miethöhenregulierung stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums dar, die durch das öffentliche Interesse gerechtfertigt ist.
2. Marktbezug der Mieten: Die Regelungen der Mietpreisbremse gewährleisten weiterhin einen hinreichenden Marktbezug der Mieten, da sie lediglich überdurchschnittliche Mietsteigerungen begrenzen.
3. Rechtssicherheit: Vermieter konnten nicht davon ausgehen, dass die Regelungen zur Miethöhenbegrenzung mit dem Auslaufen der ursprünglichen Landesverordnung entfallen würden.
4. Gestaltungsspielraum: Die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung hält sich im Rahmen des gesetzlich vorgesehenen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums und wurde hinreichend begründet.

Bedeutung des Urteils

Das Urteil des BGH stärkt die Position von Mietern in Berlin und schafft Klarheit über die rechtlichen Rahmenbedingungen zur Begrenzung von Mietpreisen. Es bestätigt, dass die Miethöhenregulierung weiterhin ein geeignetes Mittel ist, um den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu sichern und der Gentrifizierung entgegenzuwirken.

Kritik und Ausblick

Während das Urteil von Mieterorganisationen und sozialen Initiativen begrüßt wird, bleibt es aus Sicht vieler Vermieter umstritten. Kritiker bemängeln, dass die Mietpreisbremse langfristig zu einer Verknappung des Wohnungsangebots führen könnte, da sie potenzielle Investoren abschreckt. Dennoch zeigt das Urteil, dass der Gesetzgeber weiterhin Handlungsspielraum hat, um wohnungspolitische Maßnahmen zu ergreifen.

Mit diesem Urteil setzt der Bundesgerichtshof ein klares Zeichen für die Rechtmäßigkeit von Mietregulierungen in angespannten Märkten und gibt Bundesländern wie Berlin die nötige Rückendeckung, ähnliche Maßnahmen auch in Zukunft durchzuführen.